전용면적 59㎡가 왜 25평이에요?

헷갈리는 면적 세 가지

아파트 면적을 말할 때 실제로는 세 가지 다른 숫자가 쓰여요.

• 전용면적 — 현관문을 열고 들어가서부터, 그러니까 거실·방·화장실·주방처럼 그 집만 온전히 쓰는 공간이에요. 발코니는 실제로 넓게 쓰지만 전용면적에는 들어가지 않아요.
• 공급면적 — 전용면적에 계단·복도 같은 주거공용면적을 더한 값이에요. 부동산에서 흔히 말하는 “평”은 이 공급면적을 기준으로 해요.
• 계약면적 — 공급면적에 지하주차장·관리사무소 같은 기타공용면적까지 더한, 가장 큰 개념이에요.

국토교통부 실거래가 공개시스템은 이 중 전용면적만 알려줘요. 그런데 사람들이 부르는 “OO평”은 공급면적 기준이라, 둘을 그냥 3.3058(1평의 ㎡ 환산 계수)로 나누면 실제로 부르는 평수와 안 맞아요.

“59㎡ = 25평”은 나눗셈이 아니에요

전용면적 59㎡를 그대로 3.3058로 나누면 17.85평이 나와요. 하지만 시장에서는 이 크기를 “25평형”이라고 불러요. 두 숫자가 다른 이유는 전용면적에서 공급면적으로 넘어갈 때 더해지는 공용면적 비율(전용률)이 단지마다 69~80%로 제각각이라, 하나의 계수로는 시장 평형을 재현할 수 없기 때문이에요.

그래서 실제로는 계수 곱셈이 아니라 관행으로 굳어진 표를 써요. 대표적인 게 이래요.

전용면적	관행 평형
59㎡	25평형
74㎡	30평형
84㎡	34평형

이 표는 업계 관행으로 굳어진 것이라, 같은 전용면적이어도 단지에 따라 부르는 평형이 살짝 다를 수 있어요.

전용률은 왜 단지마다 다른가요

전용률은 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율이에요. 같은 59㎡라도 전용률이 69%인 단지와 80%인 단지가 있으면, 공급면적이 각각 다르게 나와요.

• 복도식·계단식 차이 — 복도가 길수록 공용면적이 늘어 전용률이 낮아져요.
• 세대수와 코어 구성 — 한 코어(계단·엘리베이터 묶음)에 세대가 많이 붙을수록 공용면적을 나눠 갖는 몫이 줄어요.
• 부대시설 면적 — 커뮤니티 시설이나 지하주차장이 넓으면 기타공용면적이 늘어 계약면적이 커져요.
• 건축 시기와 설계 — 같은 브랜드라도 세대에 따라 배치가 달라요.

그래서 “59㎡는 몇 평”이라는 질문에 하나의 정답이 없어요. 시장이 관행표로 부르는 이름과, 대장에 적힌 숫자가 서로 다른 이유예요.

발코니를 확장하면 어떻게 되나요

발코니는 원래 전용면적에 들어가지 않아요. 확장 공사를 해서 거실처럼 쓰더라도 등기부나 건축물대장에 적히는 전용면적 숫자는 그대로예요. 실제로 쓰는 느낌만 넓어지지, 숫자가 바뀌지는 않아요.

그래서 실거래 자료에는 확장 여부가 안 나와요. 같은 59㎡ 거래라도 확장해서 넓게 쓰는 집과 확장하지 않은 집이 섞여 있고, 그 차이는 전용면적 숫자로는 구분되지 않아요.

집팔자 평당가도 이 기준을 따라요

저희도 처음에는 전용면적을 그대로 3.3058로 나눠 평당가를 계산했어요. 그랬더니 25평형 집의 평당가가 흔히 보는 시세 화면 숫자보다 훨씬 높게 표시되는 문제가 있었어요. 원인은 위에서 설명한 전용·공급면적 차이였고, 지금은 공급면적 기준 관행 평형으로 나눠서 평당가를 계산해요. 예를 들어 59.91㎡ 거래는 25평형으로 나눠 평당 3,720만원으로 표시돼요 — 화면 평형 라벨과 같은 숫자로 나눈 값이라 직접 검산도 가능해요.

관행 평형표에 없는 애매한 면적(예: 75㎡, 83㎡처럼 표의 경계 바로 옆)은 가까운 두 평형 사이를 보간해서 계산해요. 표에 없는 큰 면적(124㎡ 이상)은 아직 신뢰할 만한 관행 라벨을 찾지 못해 비워 뒀어요.

평당가를 왜 보여주나요

평당가는 서로 다른 평형의 거래를 같은 잣대로 견주기 위한 도구예요. 59㎡ 거래와 84㎡ 거래는 총액만 보면 비교가 안 되니, 한 평당 얼마인지로 나눠 놓는 거예요. 저희가 이 값을 계산하는 이유는 그것뿐이에요.

집마다 전용률이 다르고 확장 여부도 달라서, 평당가가 아주 정밀한 지표는 아니에요. 같은 단지 안에서 평형 간 차이를 보거나, 비슷한 조건의 단지끼리 감을 잡는 정도로 보시면 좋겠어요.

직접 확인해 보세요

단지를 검색하면 각 단지의 평당가가 이 기준으로 계산돼 있어요. 이 계산은 단위를 통일해서 보여드리기 위한 방식이에요. 특정 단지를 사거나 팔라고 권하는 자료가 아니에요.

재미로 보는 콘텐츠예요. 집의 가치나 가격과는 관계없어요.